Мошенничества при продаже или покупке квартиры как на первичном рынке, так и на вторичном рынке

Мошенничества при продаже или покупке квартиры как на первичном рынке, так и на вторичном рынке встречаются достаточно часто. Дело в том, что квартиры люди покупают обычно редко – в среднем раз в 10-20 лет. При этом услуги риелтора по сопровождению сделки купли-продажи квартиры стоят достаточно дорого: порядка 50 тысяч рублей, так что желающих сэкономить на его услугах множество. Люди приступают к сделке, не имея практического опыта по проверке пакета документов, не зная, какие подводные камни могут ожидать добросовестного приобретателя или продавца после совершения сделки. Это может привести к потере как денег, так и купленного жилья.
Расскажем о типовых схемах обмана покупателей и продавцов жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости.

Признаки мошенничества при покупке квартиры

Существует ряд признаков, по которым покупатель может понять, что сделка подозрительна и нуждается в тщательной проверке.

  • Стоимость жилья существенно ниже рыночной. Срочная продажа.
    Срочность может скрывать желание мошенника ускорить сделку, не дав как следует проверить квартиру и документы.
  • Уклончивые ответы продавца на вопросы.
    Задавайте побольше вопросов «между делом, о том, о сем». Мошеннику сложно выдумывать стройную линию ответов на разнообразные вопросы.
  • Задерживается ознакомление с документами
    Если продавец всячески оттягивает момент предоставления Вам полного пакета документов на квартиру под различными предлогами, стоит быть очень внимательным.

Отметим, что под понятие «мошенничество» подпадает как прямой мошенничество, когда покупателя или продавца обманывают прямо в ходе сделки, так и введение в заблуждение, когда сама по себе сделка произведена правильно, но изначально квартира досталась продавцу незаконным путем.
Обычно суд квалифицирует оба варианта действия по ст. 159 УК РФ «Мошенничество».

Мошенничество при продаже новой квартиры

Обычно при покупке квартиры от застройщика возможны два варианта: участие в долевом строительстве или покупка готовой квартиры в новостройке. Долевое строительство предполагает заключение договора долевого участия (ДДУ). Согласно договору покупатели недвижимости инвестируют средства в строительный объект, а после сдачи дома в эксплуатацию – получают квартиру в собственность. ДДУ обязательно регистрируется в органах Росреестра.

Застройщик требует оплату до регистрации ДДУ в Росреестре

Первый вариант обмана покупателей новых квартир состоит в том, что продавец требует оплаты одновременно с подписанием договора ДДУ. Согласно градостроительному законодательству оплата должна производиться строго после регистрации ДДУ в Росреестре. В противном случае недобросовестный продавец может просто скрыться с деньгами покупателя недвижимости.
Продажа одной жилплощади нескольким покупателям
Еще один популярный способ обмана при продаже новой недвижимости – продажа одной квартиры нескольким покупателям по поддельным документам. Обычно такие криминальные схемы воплощаются в жизнь субподрядчиками, с которыми застройщик за некоторый объем произведенных строительных работ рассчитывается передачей прав на продажу нескольких квартир.
Субподрядчик передает квартиру на реализацию фирме-однодневке, зарегистрированной на подставное лицо. Эта фирма по поддельным документам и продает готовые квартиры нескольким покупателям одновременно.
Подрядчик и застройщик могут быть даже не в курсе, что сотрудничают с мошенником, до вскрытия аферы. Сговор бывает доказать чрезвычайно сложно, застройщик обычно ссылается на «неосторожное ведение бизнеса».
Продажа квартиры без ДДУ
Еще одна мошенническая схема с продажей новой квартиры на этапе строительства – заключение соглашения о приобретении жилья, без ДДУ. Однако без договора долевого участия продавец не обременен обязанностями по сдаче дома в эксплуатацию, как это было бы с ДДУ. Если соглашение заключено без участия застройщика – к примеру, между девелопером и конечным покупателем, застройщик вообще оказывается «не при делах» и не несет ответственности перед покупателем.
Еще один вариант документального оформления покупки квартиры в строящемся доме — заключение договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По данному соглашению пайщики занимаются возведением дома самостоятельно, обычно с привлечением подрядчиков.
Однако стоимость квартиры в процессе постройки дома может резко вырасти, если на общем собрании ЖСК председатель объявит о «большой инфляции», «удорожании стройматериалов и услуг подрядчиков». Зачастую такие заявления не подкрепляются реальным удорожанием строительства. При возражениях со стороны участников ЖСК им могут пригрозить расторжением договора.
Отдельная тема – затягивание сроков строительства по договору ЖСК. Участники не несут ответственности, в договоре никакие сроки не прописываются.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Львиная часть кредитов выдается крупнейшими банками, которые обычно не обманывают клиентов, не считая навязывания страхования жизни или других дополнительных услуг. Однако и процентные ставки у этих банков обычно выше, чем могут предложить мелкие малоизвестные кредитные организации.
Какие подводные камни могут ждать заемщика при заключении договора кредитования? Разберемся подробнее.
Если кредитная организации существует по принципу «обманываем клиентов», им нужно привлечь как можно больше клиентов. На фоне крупных и надежных банков они могут предложить только более низкий процент по кредиту, рассчитывая «отбить» свои потери другим способом.
Кабальные условия кредита всегда прописаны в кредитном договоре. Это может быть ежегодное повышение кредитной ставки, огромные штрафы за просрочку платежа.
Часто самые важные условия прописаны мелким шрифтом в конце договора.
Для того, чтобы клиент не вчитывался в договор, сделка проводится в атмосфере спешки. Ради выгодных условий клиент соглашается подписать договор поскорее, без проверки договора юристом и консультации с риелтором.

Мошенничество на вторичном рынке недвижимости

Схем мошенничества при покупке и продаже недвижимости на вторичном рынке гораздо больше. При совершении сделок по покупке и продаже квартир на вторичном рынке следует быть особенно внимательным. Рассмотрим основные схемы мошенничества на 2020 год, по которым действуют мошенники.

Продажа недвижимости по поддельному паспорту

Мошенники давно пользуются этой простой схемой обмана. Для показа покупателям арендуется квартира. Квартира выбирается таким образом, чтобы собственник был в длительной командировке или проживал в другом городе. Необходимо, чтобы внезапный визит настоящего собственника не испортил показ квартиры потенциальным покупателям. Сведения о серии и номере паспорта настоящего собственника мошенники получают из договора найма.
В подложном паспорте используется те же серия, номер и остальные реквизиты паспорта настоящего собственника. Лишь фото будет вклеено другое – мошенника.
По поддельному паспорту мошенник может получить все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, которые будет использованы при проведении сделки купли-продажи.
Сведения из паспорта собственника можно заполучить и без его согласия, хитростью ненадолго завладев документ или выкрав его.

Продажа жилья по подложной доверенности

Вообще ситуация, когда в сделке участвует только представитель собственника, изначально является подозрительной. В доверенности указываются полномочия доверенного лица, и выглядит странно, когда собственник дает полную свободу действий какому-либо лицу.
Хотя доверенность и является нотариально заверенной, на практике не стоит слепо доверять этому документу. Неоднократно нотариусы были замешаны в мошеннических схемах продажи вторичной недвижимости. Простой пример – банда похищала одиноких пожилых людей, удерживала их в заложниках и при помощи «своего» нотариуса оформляла генеральные доверенности на нужных людей и продавала квартиры.
Как можно обезопасить себя при покупке квартиры по нотариальной доверенности?
Настоять на лично встрече с продавцом квартиры. При встрече проверить его паспорт, сверить с данными из выписки ЕГРН. Уточнить у собственника, какими полномочиями наделен его представитель.
Изучить паспорт доверенного лица, сверить с доверенностью
Запросить справку об отсутствии наркотической, алкогольной зависимости, психических заболеваний собственника из психоневрологического диспансера или действующее водительское удостоверение. Проверить действие водительского удостоверения можно на официальном сайте ГИБДД. Таким образом мы можем убедится в дееспособности продавца.
Не лишним будет посетить нотариуса, выдавшего доверенность. Дело в том, что доверенность может быть отозвана после выдачи.

Собственник квартиры из «группы риска»

Некоторые категории собственников квартир не являются благонадежными. Таких собственников относят к т.н. «группе риска».
Перечислим эти категории граждан:

  • люди с наркотической, алкогольной зависимостью;
  • люди с психическими заболеваниями;
  • одинокие пенсионеры.

Дело в том, что сделку с таким собственником можно оспорить и расторгнуть в судебном порядке.

Злоумышленник, обычно в сговоре с таким «неблагонадежным гражданином, осуществляет продажу принадлежащего ему жилья. Впоследствии данная сделка аннулируется через суд, квартира возвращается владельцу, а владелец обязан вернуть деньги покупателю, но денег уже и след простыл.
Поводом насторожиться должен стать факт многочисленных сделок по переходу права собственности в выписке ЕГРН. Цена на такое жилье обычно также выставляется ниже рынка.

Сокрытие законных наследников

Покупка квартиры, которая была незадолго до этого унаследована Продавцом считается у профессионалов рискованным мероприятием. Дело в том, что в судебном порядке можно оспорить факт наследования даже после получения свидетельства о праве на наследство по закону. А если наследование оспорено, то и сделка его продажи наследником может быть признана незаконной.

По каким причинам принятие наследства может быть признано незаконным?

Возможных причин масса. К примеру, в установленные законом 6 месяцев не был найден наследник по завещанию и наследство принял наследник по закону. Через суд возможно восстановление срока для принятия наследства и переоформления наследства на наследника по завещанию.
Или завещание признано недействительным вследствие открытия факта давления на наследодателя при его составлении либо невменяемости наследодателя.
Известны случаи, когда наследование производилось по изначально поддельному завещанию, ведь допускается его составление не только у нотариуса.
Могут обнаружиться неизвестные на момент вступления в наследство обязательные наследники (например, дети, рожденные вне брака), и им тоже положена доля в наследственной массе.

Последствия признания наследования недействительным

Естественно, суд старается восстановить в правах лиц, которые были незаконно обделены наследством. Сделки по отчуждению дорогостоящего имущества, к примеру, квартиры, могут быть признаны судом незаконными или несостоятельными. Факт переоформления квартиры уже на покупателя в Росреестре в этом случае не имеет значения.
Рекомендации к покупке унаследованного жилья
Как сказано выше, профессиональные игроки рынка недвижимости предпочитают не связываться с покупкой жилья, полученного по наследству. Это ведет к тому, что цены на такие квартиры ниже прочих. Так что если в целях экономии средств все-таки принято решение рассматривать унаследованную недвижимость, постарайтесь выполнить простые правила:
Поскольку общий исковой срок по наследственным делам составляет три года, подбирайте варианты, где получатель наследства (последний собственник) является бессменным владельцем жилья в течение 3-х последних лет. Однако даже это условие не убережет от возможных судебных тяжб. Желательно получить подписи всех наследников, что они согласны на сделку купли-продажи квартиры.
Не лишним будет воочию увидеть завещание. Если в нем перечислены близкие родственники, это может свидетельствовать о попытке скрыть других наследников – ведь близкие родственники (наследники первой очереди) и так получили бы наследство. Ну а если наоборот, в завещании указаны посторонние люди, это может свидетельствовать о принуждении наследодателя к составлению завещания.

Продажа вторичного жилья нескольким покупателям

Продавец действует по поддельным документам, либо собирается переехать в страну, не осуществляющую выдачу преступников.
Для совершения мошенничества злоумышленник получает в Росреестре дубликаты бумаг и осуществляет сделки купли-продажи с привлечением независимых нотариусов. Сделки проводятся с получением денег сразу, до регистрации в Росреестре. Из нескольких покупателей собственником будет тот, кто первым зарегистрирует право собственности в регистрирующем органе.

Продавец не выписывается из квартиры

После проведения сделки купли-продажи продавец не выписывается из квартиры. Обстоятельства могут быть разными, бывает действительно у продавца обстоятельства меняются и ему некуда прописаться. Недобросовестный продавец может даже подать судебный иск с требованием аннулировать ранее составленный договор купли-продажи и позволить ему остаться проживать в спорной квартире. Если суд удовлетворит иск, покупатель возвращает квартиру, а продавец обязан вернуть деньги. Однако деньги уже потрачены, но продавец обязуется возместить нужную сумму. Небольшими частями.
Во избежание такой ситуации в договор купли-продажи следует внести пункт об обязанности продавца выписать из квартиры всех лиц. Следует указать крайний срок выписки и штрафные санкции в случае нарушения этого требования.

Мошенничество родителей, опекунов, попечителей при продаже квартиры на вторичном рынке

В случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, продажа предполагает обязательное обращение в Органы опеки и попечительства, которые выдают письменное разрешение на отчуждение.
Задача покупателя – выяснить, прописаны ли в квартире такие опекаемые лица. Если интересы опекаемых лиц при сделке были нарушены, органы опеки вправе ее аннулировать.
Если квартира была приобретена с привлечением материнского капитала или приватизировано, следует удостовериться, что ребенок не был специально выписан за 6 месяцев до смены собственника (приватизации). Данное действие можно рассматривать как незаконное деяние, совершенное с целью неучастия ребенка в приватизации.
Нарушенные имущественные права ребенка (отчуждение квартиры) могут быть восстановлены через суд.
Аналогична и ситуация с материнским капиталом. Родители могут обратиться в органы опеки с заявлением на выписку ребенка из квартиры, взяв на себя ответственность прописать его в лучшее жилье. За выполнением этих обязательств обычно никто не следит.
Если при приобретении использовался материнский капитал, все дети в семье должны получить долю. В случае, когда это правило нарушено, последующие сделки с квартирой считаются ничтожными

Правила безопасности при покупке жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости

  • Проверяйте репутацию того, с кем проводите сделку — продавца, застройщика, девелопера и т.д. В интернете полно отзывов о любой организации.
  • Всегда лучше провести личную встречу с продавцом, задавайте побольше уточняющих вопросов, сразу заметно, кто отвечает без сомнений, а кто выдумывает ответы.
  • Проверяем личный паспорт продавца или его представителя. Проверить действительность паспорта можно на официальном портале МВД России. Сфотографируйте или сделайте копию паспорта.
  • Изучаем документы на недвижимость, сравниваем сведения во всех бумагах.
    На первичном рынке пакет документов будет иным: свидетельство о госрегистрации ЮЛ, проектная документация на дом, договор на земельный участок, выписка из ЕГРЮЛ, лицензия на ведение профильной деятельности, разрешение на строительство, непосредственный проект договора с Покупателем.На вторичном рынке к пакету документов на квартиру относятся: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на объект недвижимости (если он был оформлен до 1998 года, то на обороте присутствует печать БТИ, а если после 1998 года, то штамп Регистрационной палаты), технический паспорт, выписка из домовой книги.Опционально добавляются – квитанции об оплате коммунальных платежей , разрешение от органов опеки, нотариально заверенное согласие от супруга, нотариальная доверенность.

    Для оформления ипотечного кредита нужны лицензия банка, договор ипотечного кредитования, пакет документов для первичного или вторичного рынка недвижимости.

  • Если квартира унаследованная, провести работу по поиску наследников и других претендентов на жилплощадь. Сверить сведения в завещании и свидетельстве о вступлении в наследство.
  • Проверить объект недвижимости на отсутствие обременений на официальном портале ФССП. Проверить онлайн юридическое лицо – продавца на предмет банкротства в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
  • Если есть сомнения – затребовать справку на продавца из психоневрологического диспансера.
  • Изучить все документы без спешки. Если продавец подгоняет, не дает на ознакомление копии документов – это повод задуматься.
  • Не оставлять продавцу свой личный паспорт. Убедится, что подпись продавец ставит самолично.
  • Обеспечить присутствие своего свидетеля при сделке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *